1. pozyskania działki budowlanej;
2. przygotowania terenu i przyłączenia obiektów do sieci;
3. budowy obiektów podstawowych;
4. instalacji;
5. zagospodarowania terenu i budowy obiektów pomocniczych;
6. wyposażenia;
7. prac przygotowawczych, projektowych, obsługi inwestorskiej, nadzorów autorskich oraz ewentualnie szkoleń i rozruchu.
Tam, gdzie mamy do czynienia z budową w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351), oferujemy wykonanie kosztorysów inwestorskich dla robót budowlanych (tj. grupy 2-5 oraz roboty wykończeniowe). W pozostałych przypadkach wartość kosztorysową określamy na podstawie danych rynkowych lub w przypadku braku takich danych – na podstawie powszechnie stosowanych katalogów i informatorów cenowych.
📍UWAGA: Inwestor na etapie zapytania określa jakiego sektora dotyczy opracowanie, które będziemy wykonywać. Tym samym Inwestor bierze pełną odpowiedzialność za sposób wykonania kosztorysu inwestorskiego czy przedmiaru robót. Wybór sektora prócz sposobu wykonania dokumentacji kosztowej mocno różnicuje także sposób obliczania jej wartości (czyt. kosztu jej wykonania).
Struktura wyliczenia kosztu opracowania dokumentacji kosztowej na pierwszy rzut oka wydawać się może skomplikowana. Do czynienia mamy z szeregiem wskaźników, które rzutują na cenę opracowania. Poniżej spróbujemy wyjaśnić skąd biorą się poszczególne wskaźniki i jak je liczymy.
Dokumentacja kosztowa zaliczana do podgrupy kosztów 7.740.00 zawiera trzy podgrupy kosztorysów inwestorskich w zależności od metody ich obliczania. Wskaźniki, na podstawie których wyliczamy koszt opracowania kształtują się następująco:
– metoda uproszczona : 3,0 – 4,5%
– metoda mieszana zawierająca do 50% pozycji obliczonych metodą kalkulacji szczegółowej : 3,5 – 5,5%
– metoda mieszana zawierająca ponad 50% pozycji obliczonych metodą kalkulacji szczegółowej : 5,0 – 6,0%
Suma wartości składowych prac projektowych liczona w procentach wynosi 100%
Na podstawie powyższego należy stwierdzić, iż planowane koszty prac projektowych z wyłączeniem kosztu projektu koncepcyjnego (tj. PB+PW) w zależności od stopnia skomplikowania to 85-93% całości.
📍📍📍UWAGA: Planowane koszty robót budowlanych Zleceniodawca określa na podstawie danych rynkowych lub w przypadku braku takich danych – na podstawie powszechnie stosowanych katalogów i informatorów cenowych lub ostatecznie na podstawie indywidualnego preliminarza kosztów. Wartość ta jest przedstawiana na etapie zapytania.
Wskaźnik procentowy kształtuje się w zależności od wartości planowanych kosztów robót budowlanych oraz kategorii złożoności. Jego wysokość znajdziemy w tabeli 1. w załączniku do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. (poz. 2458). Kategorie złożoności wybieramy na podstawie rodzaju obiektu kubaturowego bądź na zasadzie funkcji danego obiektu (szerzej na ten temat w załączniku do rozporządzenia).
Przykłady:
1. Obiekt kubaturowy kategorii II, wartość planowanych kosztów robót budowlanych 1,5 mln PLN. Wskaźnik procentowy wprost wynosi = 3,90% (po interpolacji 4,05%, gdyż nasza wartość jest niższa niż wartość w tabeli).
2. Budynek sądu apelacyjnego o podwyższonym stopniu złożoności (tab. 2.3.6.), wartość planowanych kosztów robót budowlanych 50 mln PLN. Wskaźnik procentowy wprost wynosi = 7,00% (bez interpolacji, gdyż nasza wartość jest taka sama jak wartość w tabeli).
Przykłady:
1. Uśredniona cena kosztorysu inwestorskiego liczonego metodą mieszaną (< 50% szczegółów) dla obiektu kubaturowego kategorii II, wartość planowanych kosztów robót budowlanych 1,5 mln PLN wynosi : 4,5% x 4,05% x 90% x 1,5 mln PLN = 2 460 PLN
2. Cena kosztorysu inwestorskiego liczonego metodą uproszczoną dla obiektu sądu apelacyjnego o podwyższonym stopniu złożoności, wartość planowanych kosztów robót budowlanych 50 mln PLN wynosi : 4,5% x 7,00% x 85% x 50 mln PLN = 133 875 PLN
3. Cena kosztorysu inwestorskiego liczonego metodą mieszaną (> 50% szczegółów) dla instalacji gazowej w przemyśle o wysokim stopniu złożoności, wartość planowanych kosztów robót budowlanych 1 mln PLN wynosi : 6,0 % x 7,55% x 90% x 1 mln PLN = 4 077 PLN
W przypadku zaistnienia potrzeby stworzenia przedmiaru robót jego wartość liczymy analogicznie jak w przypadku kosztorysu inwestorskiego. Różnicą jest jedynie jeden wskaźnik, który będziemy zastępować innym.
Wcześniej wspomniana dokumentacja kosztowa (7.740.00) również wyróżnia wskaźniki dla przedmiaru robót w zależności od rodzaju robót na jakie będzie przygotowany. Wskaźniki, na podstawie których wyliczamy koszt opracowania kształtują się następująco:
– przedmiar robót na roboty budowlane: 8%
– przedmiar robót na roboty instalacyjne, montażu automatyki i zabezpieczenia: 7%
Jak widać, w każdym przypadku przedmiar robót stanowi większy koszt dokumentacji niż kosztorys inwestorski. Potwierdza to zasadę, iż przedmiar robót jest najbardziej wymagającą i najbardziej czasochłonną częścią procesu tworzenia dokumentacji kosztowej.
Aktualizacje kosztorysów inwestorskich przeprowadzamy na podstawie cennika sektora prywatnego.
Poniżej przedstawiamy dwa kalkulatory W WERSJI BETA, które mają za zadanie wspomóc w procesie decyzyjnym przy szacowaniu wartości dokumentacji kosztowej. Ostateczna wartość dokumentacji kosztowej zawsze jest wynikiem naszej oferty.
Rzetelna i co ważniejsze, niezależna wycena inwestycji, jeszcze na etapie jej planowania, pozwala w dużej mierze wyeliminować wszelkie nieporozumienia-konflikty powstające pomiędzy Wykonawcą a Inwestorem (lub Bankiem), a także ogranicza do minimum niepotrzebny stres związany z niedoszacowaniem zasobów finansowych.
